Contratos de locação e o Covid-19

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Como é de notório conhecimento, as relações contratuais estão gravemente afetadas em virtude dos impactos econômicos ocasionados pelo (Covid-19).

Tratando-se de contratos comerciais, aplica-se o Código Civil Brasileiro. Neste caso, ocorrendo o inadimplemento, via de regra aplica-se o artigo 475, onde aduz que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A regra citada acima, pode ser flexibilizada tendo em vista a Teoria da Imprevisão, ou Princípio da Revisão dos Contratos. Em ambos os casos, trata-se da possibilidade de que o contrato, a despeito da obrigatoriedade, possa ser ajustado, sempre que as circunstâncias que envolveram a sua formação não forem as mesmas no momento da execução da obrigação contratual, de modo a prejudicar uma parte em benefício da outra.

Desta forma, a flexibilização, tem cabimento nos contratos, desde que haja um fato imprevisto, ausência de estado moratório, dano em potencial (desequilíbrio contratual), e excessiva onerosidade de uma das partes e de extrema vantagem de outra.

Em suma, a pandemia do coronavírus pode ser considerada como fato imprevisível, em matéria de contratos, e dar ensejo a teoria da imprevisão para resolução do contrato (art. 478 CC) ou apenas operar a sua revisão com a modificação equitativa, conforme previsão legal dos artigos 421, parágrafo único, art. 421-A e, art. 479, ambos do Código Civil.

Desta forma, o ideal é que locador e locatário, busquem uma resolução amigável, para evitar maiores prejuízos para ambas as partes.

Não sendo possível, o acordo as partes podem pleitear seus direitos no judiciário, inclusive já há decisões judiciais sobre o assunto, algumas mantendo o valor pago originalmente e outras prevendo a redução do pagamento em percentuais definidos pelo juiz.
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